Forellenhof Nordhastedt

Anlass für die Planungen zur 20. Änderung des Flächennutzungsplanes und zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 31 der Gemeinde Nordhastedt war der Wunsch der Gemeinde der Vorhabenträgerin, die Nachnutzung des sogenannten Forellenhofes zu ermöglichen. Der Forellenhof in Nordhastedt wurde in den 60er Jahren als Testanlage des in Heide ansässigen Wellenanlagen-Herstellers Köster errichtet und später zudem als Betriebsferienanlage für die Mitarbeiter der Firma hergerichtet.

In den 70er Jahren wurde die Anlage verkauft und das Gelände wurde von den neuen Besitzern zu einem Ferien-/Schullandheim umgenutzt. Im Zuge der Umnutzung und im Laufe der Zeit wurde der Gebäude bestand kontinuierlich erweitert und ausgebaut. Dieser Baubestand prägt das Gelände noch heute. Das Ferienheim wurde Ende der 2000er Jahre aufgrund mangelnder Auslastung geschlossen.Nachdem das Gelände einige Jahre ungenutzt blieb und zunehmend zu verfallen drohte, erwarb es die heutige Besitzerin.

Die neue Besitzerin plant auf dem Areal ein Naturresort, das sich durch einen Nutzungsmix aus Tourismus, Wohnen, Gastronomie und gewerblicher Nutzung auszeichnet.

Aus planungsrechtlicher Sicht liegt das Gelände im Außenbereich. Es liegt direkt am Waldrand und ist von Feldern umgeben. Der vorhandene Gebäudebestand genießt Bestandsschutz. Dieser Bestandsschutz bezieht sich nicht nur auf die vorhandenen Gebäude, sondern auch auf die genehmigten Nutzungen. Aufgrund der Außenbereichslage konnten bauliche Maßnahmen und Nutzungsänderungen nur auf Grundlage des § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) beantragt werden. Da der § 35 BauGB für nicht privilegierte Vorhaben relativ restriktiv und an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist, war eine zukunftsfähige Umnutzung nach den Vorstellungen der Neueigentümerin auf der Basis des § 35 BauGB nicht genehmigungsfähig. Um einen Verfall der Immobilie zu verhindern und eine Nachnutzung zu ermöglichen, hat sich die Gemeinde Nordhastedt in Zusammenarbeit mit der Vorhabenträgerin dazu entschiedenen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um den vorhandenen Gebäudebestand zu sichern und die geplanten Nutzungen zu ermöglichen.

Da Bebauungspläne nur aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt werden können, wurde parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes der Flächennutzungsplan der Gemeinde geändert. Zentraler Inhalt dieses Änderungsverfahrens war die Darstellung der Flächen des Forellenhofes, entsprechend der im Bebauungsplan angestrebten Festsetzungen, als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Naturresort Riesewohld.

Hinsichtlich der Quantifizierung der zulässigen Nutzungen wurden gewisse Entwicklungsspielräume gesichert. Die landschaftsplanerisch bedeutsamen Elemente innerhalb und angrenzend des Plangebietes wurden ebenfalls gesichert / berücksichtigt.

Planerische Schwerpunkte im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes waren die Bestandssicherung des vorhandenen Gebäudebestandes sowie die die rechtliche Unterlagerung gegebenenfalls notwendiger baulicher Erweiterungen. Da als Grundnutzung ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Naturresort Riesewohld festgesetzt werden sollte, mussten die zulässigen Nutzungen innerhalb des Sondergebietes abschließend definiert und quantifiziert werden. Aufgrund der besonderen Lage und der damit verbundenen Einbettung in den Naturraum waren auch verschiedene
Elemente des Naturraumes landschaftsplanerisch zu sichern und wurden dementsprechend im Bebauungsplan berücksichtigt.

Die Sicherung des Gebäudebestandes sowie die Ermöglichung notwendiger Erweiterungen wurde planerisch mit Hilfe von am Gebäudebestand orientierten Baufenstern und der Festsetzung einer Grundflächenzahl, die sich am vorhanden baulichen Nutzung orientiert aber dennoch geringfügige Erweiterungen zulässt, umgesetzt. Des Weiteren wurde für das Sondergebiet ein Nutzungskatalog mit den zulässigen Nutzungen erarbeitet, welcher den von der Vorhabenträgerin gewünschten Nutzungsmix abbildet.

Die das Plangebiet zum Großteil rahmenden Knicks wurden als zu erhaltend festgesetzt. Darüber hinaus wurden in den Bebauungsplan textliche Festsetzungen zum Knickschutz und zum Knickschutzstreifen aufgenommen. Die im Plangebiet vorhandenen Teiche stellen aus naturschutzfachlicher Sicht gesetzlich geschützte Biotope dar. Dementsprechend wurden die Teiche im Bebauungsplan auch als solche gekennzeichnet. Zusätzlich wurde noch ein Uferschutzstreifen festgesetzt. Da das Gelände direkt an einen Wald grenzt, war aus planerischer Sicht auch noch der Waldschutzstreifen zu berücksichtigen, dieser wurde
nachrichtlich in die Planung übernommen und in der Planzeichnung dargestellt.